Оценки на имоти


МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Експертните оценки на недвижими имоти обикновено се използват при вземане на инвестиционни решения, покупко-продажба на имот, за получаване на кредит и определяне застрахователната стойност на дадена сграда. Трите най-често прилагани методи за оценка на недвижими имоти са: метод на разходите, метод на пазарните аналози и метод на приходите.

 

МЕТОДИ НА РАЗХОДИТЕ

При този метод се изчислява колко би струвало построяването на подобна сграда по актуални цени на използваните материали и услуги. След това се начислява амортизация за периода на съществуване на сградата.

Другият важен параметър е пазарната стойност на парцела, върху който е построена сградата. Тя се определя след сравнение с цената на земята в същия район от други сделки за покупко-продажба, извършени в последните няколко месеца.
Оценка на имота по метода на разходите се получава, като сбор от стойността на  aмортизираната сграда и пазарната стойност на парцела.

 

МЕТОДИ НА ПАРАРНИТЕ АНАЛОЗИ

Този метод се базира на принципа на сравнението, т.е. оценяваният имот струва толкова, колкото имот със същото качество на строителството, удобства, функционалност, разположение, достъп и др. Приложим е само при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

 

МЕТОДИ НА ПРИХОДИТЕ

Основната величина, необходима за изчисляване на стойността на един имот по метода на приходите, е нормата на капитализация. Тя се определя от пазара и е индикатор за степента на развитие и ликвидност на пазара, както и за риска при инвестиция в съответния вид имоти.

В зависимост от това, дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем могат, да се приложат две техники - на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

 

- директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата и се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.

 

- дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите, когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата по метода на приходите.

 

СПРАВЕДЛИВА ПАЗАРНА ОЦЕНКА

След като се направи оценка на имота по трите метода, оценителят трябва да изчисли справедливата пазарна стойност на имота. Това може да стане посредством избирането на стойността, получена по един от методите, или като се изчисли средната стойност от използваните методи за оценка.

 

 

 

ВИДОВЕ ОЦЕНКИ НА НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ

 

 

ОЦЕНКА НА ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ

- Апартаменти

- Къщи

- Вили

- Други

 

 

ОЦЕНКА НА БИЗНЕС ИМОТИ

- Офиси

- Магазини

- Търговски сгради

- Складове

- Гаражи

- Хотели

- Бензиностанции

- Индустриални имоти

- Заведения (ресторанти, барове, дискотеки, казина, кафенета и др.)

 

 

ОЦЕНКА НА ПАРЦЕЛИ И ТЕРЕНИ

- в регулация

- извън регулация

- с разрешение за строеж

 

 

 

ОЦЕНКА НА ГОРИ И ТРАЙНИ НАСАЖДЕНИЯ

 

 ОЦЕНКИ НА ГОРИ

- дърво производителни гори

- защитни гори

- рекреационни гори

- иглолистни гори

- широколистни гори

- естествени горски екосистеми

- изкуствено създадени гори (плантации)

- други горски територии

 

 

ОЦЕНКИ НА ГОРСКИ ЗЕМИ

- горски поляни

- горски имоти

- горски земи заети от храсти

- скалисти горски територии

- резервати в горски територии

- други горски имоти

 

 

ОЦЕНКИ НА ТРАЙНИ НАСАЖДЕНИЯ :

- овощни култури и овощни маточни насаждения

- плодово-лечебни растения, хмел, черници, маточни насаждения и др.

- южни култури и маточни насаждения

- лозя и асми

- розови, лавандулови и шипкови насаждения

- декоративна растителност

- лечебни и билкови растения

- многогодишни треви и тревни насаждения

- ландшафт и трайно озеленени площи

 

 

 

ВИДОВЕ ОЦЕНКИ СПОРЕД ТИПА НА СДЕЛКАТА

 

 

ОЦЕНКА ПРИ ПОКУПКА ИЛИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ

Оценката при покупка или продажба най-често се ползва за отправна точка при последващи преговори между двете страни по сделката, давайки представа за моментното състояние на пазара и сходни на оценявания имоти.

              

 

ОЦЕНКА ПРИ ДЕЛБА

При делба, експертната оценка  дава яснота за пазарната стойност на идеалните части на отделните собственици.

 

 

ОЦЕНКА ЗА ИПОТЕКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Оценката за ипотека на недвижим имот се използва за определяне стойността на имота за обезпечение към банкови институции.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ ОПРЕДЕЛЯНЕ НА НАЧАЛНА ТРЪЖНА ИЛИ КОНКУРСНА ЦЕНА

Оценка при определяне на тръжна цена или конкурсна цена се ползва за определяне на началната тръжна или конкурсна цена на имота.

 

 

ОЦЕНКА ЗА ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ ИЛИ НАЕМАНЕ

Оценката на наем или аренда най често се ползват от частни лица, компании или държавни и общински институции, които се нуждаят от съвет или документално потвърждение за определена наемна цена

Твърде често този тип оценка се ползва за оценка на недвижими имоти , оценка на съоръжения , оценка на машини и техника и други подобни оценки. За да се определи наемната стойност обикновено се подхожда по два основни начина. Първият е въз основа на сравнителни наемни цени при отдаване на подобен актив, който се сравнява по параметри с оценявания. Вторият метод е въз основа на стойността на съответния актив. С подходяща норма на възвръщаемост и за оставащия икономически живот може да се определи наемната стойност.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ РАЗЛИНИТЕ ИМУЩЕСТВЕНИ ПРАВА

- право на преминаване

- право на ползване

- право на надстрояване

- право на строеж

Тук оценката служи за определяне на обезщетенията при преминаване(за различните видове сервитути), ползване, надстрояване и определяне стойността на правото на строеж.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ АПОРТНИ ВНОСКИ

Оценката при апортни вноски се ползва за определяне на началната стойност на апортирания актив, с която ще се заведе в баланса на юридическото лице.

              

 

ОЦЕНКА ПРИ ПРЕОЦЕНКА НА АКТИВИ ЗА НУЖДИТЕ НА СЧЕТОВОДНАТА ОТЧЕТНОСТ

Оценка на активи за нуждата на счетоводната отчетност при преоценка,се ползва когато ръководството на дадено предприятие поиска преоценка на сгради и земи при определени условия. Това може да стане чрез лицензиран оценител, който да извърши оценка на дълготрайните активи по справедлива пазарна стойност.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ ЛИКВИДАЦИЯ

Оценка при ликвидация се ползва в случаите при определяне на стойността на активите във връзка с ликвидацията на юридическото лице, най-често това е най-ниската пазарна стойност за бърза продажба на актива.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ РАЗРЕШАВАНЕ НА ИМУЩЕСТВЕНИ СПОРОВЕ

Оценката при разрешаване на имуществени спорове се ползва от страните по спора за отправна точка при разрешаването му.

              

 

ОЦЕНКА ПРИ РАЗДЕЛЯНЕ , НАСЛЕДСТВО ИЛИ ДАРЕНИЕ

Оценка при разделяне, наследство или дарение се ползва за определяне на пазарната стойност на имота-предмет на делба, дарение или наследство.

 

 

ОЦЕНКА НА ИМОТ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ РАЗХОДИТЕ ЗА ИЗГРАЖДАНЕ И БЪДЕЩАТА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ

Определяне на стойността на имота, във връзка с възможностите за застрояването му при разработен ПУП или инвестиционен проект.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ ПЛОЩ ОБРАЗУВАНЕ

Оценката при площобразуването се ползва в случаите за определяне на общите части и правото на строеж за обекти в сгради с режим на етажна собственост.

 

 

ОЦЕНКА ПРИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ДЯЛОВЕ И АКЦИИ

Оценката при прехвърляне на дялове или акции се ползва за установяване стойността на активите.